Immobilienrecht in Spanien
Spanien – Balearen – Kanaren
Das spanische Immobilienrecht ist komplex und vielschichtig, mit spezifischen Regelungen, die potenzielle Käufer, Erben und Investoren kennen sollten. Besonders bemerkenswert sind die Unterschiede zwischen den allgemeinen spanischen Regelungen und den speziellen Bestimmungen, die auf den Kanarischen und Balearischen Inseln gelten.
Was Sie über das Immobilienrecht wissen müssen
Allgemeine Grundlagen des spanischen Immobilienrechts
Das spanische Immobilienrecht basiert auf dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil) und weiteren speziellen Gesetzen wie dem Ley de Suelo (Bodenrecht). Diese Gesetze regeln die Erwerbsvoraussetzungen, die Rechte und Pflichten von Eigentümern sowie die steuerlichen Verpflichtungen.
Wie kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie rechtsgültig zustande?
Für Kaufverträge über Immobilien gibt es in Spanien keine Formvorschriften. Das heißt ein mündlicher oder schriftlicher Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer, wo sie sich über Kaufpreis, Kaufsache und Übergabe der Immobilie einig werden, ist rechtswirksam. Aus Beweisgründen sollte auf jeden Fall ein schriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen werden. Damit dann auch noch eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen kann, muss der schriftliche Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt werden.
Erwerb einer Immobilie
Um eine Immobilie in Spanien zu erwerben, muss der Käufer mehrere Schritte durchlaufen:
- Vorvertrag: Häufig wird ein privatschriftlicher Vorvertrag (Contrato de Arras) abgeschlossen, der eine Anzahlung beinhaltet.
- Notarielle Beurkundung: Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem Notar unterzeichnet.
- Eintragung ins Grundbuch: Nach der notariellen Beurkundung muss der Erwerb im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden, um die Eigentumsrechte gegenüber Dritten zu sichern.
Welche Unterlagen sollte ein Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages prüfen?
- Aktueller Grundbuchauszug: Hier sollte überprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und ob die Immobilie lastenfrei ist.
- Aktueller Katasterauszug: Hier sollten die Angaben und Unterlagen des Verkäufers über die Immobilie auf Ihre Richtigkeit überprüft werden (z.B. Größe, Lage, Grenzen und Bebaubarkeit des Grundstücks usw.)
- Gültige Wohnbarkeitsbescheinigung: Sie weist nach, dass das Gebäude für Wohnzwecke genutzt werden darf.
- Bebauungspläne und Nutzungsverordnungen: Hier sollte geprüft werden, ob die Liegenschaft auch gemäß den Vorschriften genutzt werden kann oder die Bebauung den aktuellen Vorschriften entspricht.
- Energieausweis
- Zertifikat über Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft: Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer sollte vom Verkäufer ein Zertifikat über die Schulden gegenüber den anderen Eigentümern verlangt werden. Sollten die Schulden vor Veräußerung vom Verkäufer nicht beglichen werden, kann der neue Eigentümer für die Zahlung der Schulden herangezogen werden.
Steuern und Abgaben
Beim Immobilienkauf fallen verschiedene Steuern an, darunter die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) für Gebrauchtimmobilien und die Mehrwertsteuer (IVA) für Neubauten.
Der Verkäufer muss auf den Veräußerungsgewinn Einkommenssteuer (Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Anschaffungswert und Veräußerungswert), die sogenannte Gewinnersteuer bezahlen. Darüber hinaus muss auf kommunaler Ebene die sogenannte gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) bezahlt werden. Hier hat der Verkäufer die Wahl zwischen zwei Berechnungsmethoden. Entweder wird abstrakt die Wertsteigerung nach Katasterwert zugrunde gelegt, oder auf die tatsächliche Wertsteigerung abgestellt.
Besondere Regelungen auf den Balearischen Inseln
Steuernummer
Um eine Immobilie auf den Balearen zu kaufen, müssen Ausländer eine Steuernummer, die sogenannte N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), besitzen. Diese ist erforderlich für alle steuerlichen und rechtlichen Transaktionen.
Umwelt- und Küstenschutz
Die Balearen haben strenge Vorschriften zum Schutz der Umwelt und der Küstenlinien. Bauprojekte in Küstennähe oder in Naturschutzgebieten unterliegen besonderen Auflagen und Genehmigungsverfahren können länger dauern.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Die Balearen bieten spezielle steuerliche Erleichterungen bei der Erbschafts– und Schenkungssteuer. Diese Erleichterungen können die steuerliche Belastung für Erben und Beschenkte erheblich reduzieren.
Besondere Regelungen auf den Kanarischen Inseln
Regionale Gesetzgebung
Die Kanarischen Inseln haben als autonome Gemeinschaft eigene gesetzgeberische Befugnisse, die sie nutzen, um spezielle Regelungen zu erlassen. Dies betrifft insbesondere das Bau- und Planungsrecht sowie den Schutz von Umwelt und Landschaft.
Steuerliche Besonderheiten
Eine der markantesten Unterschiede ist die steuerliche Behandlung. Auf den Kanaren gilt eine reduzierte Mehrwertsteuer (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario), die niedriger ist als die landesweite Mehrwertsteuer (IVA). Dies kann sich positiv auf die Kaufnebenkosten bei Immobilienkäufen auswirken.
Erbschafts- und Schenkungssteuer
Die Kanarischen Inseln bieten ebenfalls steuerliche Erleichterungen bei der Erbschafts– und Schenkungssteuer. Diese Erleichterungen sind für Erben und Beschenkte oft günstiger als die allgemeinen Regelungen auf dem spanischen Festland.
Rechtliche Rahmenbedingungen und Marktbesonderheiten
Der Immobilienmarkt auf den Kanarischen und Balearischen Inseln ist stark von der Tourismusindustrie geprägt. Dies führt zu einer hohen Nachfrage nach Ferienimmobilien und kann die Preise in touristisch attraktiven Gebieten in die Höhe treiben. Bauprojekte sind streng reglementiert, und Genehmigungsverfahren können komplex und zeitaufwändig sein.
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