Immobilienrecht auf den Balearen

Wo ist das spanische Immobilienrecht geregelt?

Die rechtlichen Grundlagen für Immobiliengeschäfte in Spanien werden durch das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) und andere spezielle Gesetze wie das Ley de Suelo geregelt. Auf den Balearen gibt es jedoch zusätzliche regionale Gesetze und Verordnungen, die das Immobilienrecht beeinflussen.

Welche Besonderheiten gibt es auf den balearischen Inseln?

Das Immobilienrecht auf den Balearen unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom spanischen Festland. Diese Unterschiede betreffen sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte und sind besonders relevant für potenzielle Käufer, Erblasser und Erben.

Autonome Gesetzgebung

Die Balearen haben als autonome Gemeinschaft eigene gesetzgeberische Befugnisse, die sie nutzen, um spezielle Regelungen zu erlassen. Dies betrifft unter anderem das Bau- und Planungsrecht sowie den Schutz von Umwelt und Landschaft. Die lokalen Gesetze können strenger sein als auf dem Festland, insbesondere in Bezug auf den Küstenschutz und die Bebauung in Naturschutzgebieten.

Wie hoch ist die Mehrwertsteuer auf den Balearen?

Auf den Balearen gilt grundsätzlich ein Mehrwertsteuersatz von 21 %.

Wird für den Immobilienerwerb eine eigene Steuernummer benötigt?

Um eine Immobilie auf den Balearen erwerben zu können, ist es erforderlich, eine Steuernummer, die sogenannte N.I.E., zu besitzen.

Wie läuft der Erwerb einer Immobilie grundsätzlich ab?

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis geeignet haben und sichergestellt wurde, dass er tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist, wird entweder ein Notar oder Rechtsanwalt damit beauftragt, eine Kaufurkunde zu erstellen. Sind beide Parteien damit einverstanden, wird diese sogenannte Primera copia (erste beglaubigte Abschrift) an das Grundbuchamt übermittelt. Die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt erst, wenn die Grunderwerbssteuer vollständig entrichtet wurde. Der Erwerber hat dafür 30 Tage Zeit, gerechnet ab Ausstellung der Kaufurkunde.

Welchen wesentlichen Unterschied gibt es beim Immobilienerwerb?

Im Gegensatz zu Deutschland ist in Spanien ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie bereits gültig, ohne dass eine zusätzliche notarielle Beurkundung oder Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist. Daher wäre auch ein mündlicher Kaufvertrag über eine Immobilie rechtsgültig.

Um jedoch die Eigentumsrechte gegenüber Dritten durchsetzen zu können, muss der Eigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen sein. Obwohl das spanische Grundbuch hauptsächlich eine deklaratorische Funktion hat und ein Kauf auch ohne Eintragung abgeschlossen werden kann, wird dringend empfohlen, die Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. In der Praxis wird es kaum möglich sein, eine Immobilie zu verkaufen, wenn diese nicht im Grundbuchamt eingetragen ist.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf den Balearen?

• Für einen Kaufpreis von bis zu 400.000 € sind 8 % zu entrichten.
• Für einen Kaufpreis von 400.001 € bis 600.000 € sind 9 % zu entrichten.
• Für einen Kaufpreis von 600.001 € bis 1.000.000 € sind 10 % zu entrichten.
• Für einen Kaufpreis von 1.000.001 € bis 2.000.000 € sind 12 % zu entrichten.
• Für einen Kaufpreis ab 2.000.001 € sind 13 % zu entrichten.

Welche Aspekte beeinflussen den Immobilienmarkt?

Neben den rechtlichen Unterschieden gibt es auch spezifische wirtschaftliche und marktbezogene Faktoren, die den Immobilienmarkt auf den Balearen beeinflussen.

Wie bestimmt sich die Nachfrage und das Angebot auf den Balearen?

Der Immobilienmarkt auf den Balearen ist stark von der Tourismusindustrie geprägt. Dies führt zu einer hohen Nachfrage nach Ferienimmobilien, sowohl zur eigenen Nutzung als auch zur Vermietung. Im Vergleich zum Festland kann dies die Preise in touristisch attraktiven Gebieten in die Höhe treiben.

Was gilt es bei Bauprojekten und Genehmigungen zu beachten?

Aufgrund der besonderen geografischen und ökologischen Situation der Inseln sind Bauprojekte streng reglementiert. Genehmigungsverfahren können komplexer und zeitaufwändiger sein als auf dem Festland. Insbesondere Projekte in Küstennähe oder in Schutzgebieten unterliegen strengen Auflagen.

RA Ernst Scharr