Immobilienrecht auf den Kanaren

Wo ist das spanische Immobilienrecht geregelt?

Die rechtlichen Grundlagen für Immobiliengeschäfte in Spanien werden durch das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) und andere spezielle Gesetze wie das Ley de Suelo geregelt. Auf den Kanarischen Inseln gibt es jedoch zusätzliche regionale Gesetze und Verordnungen, die das Immobilienrecht beeinflussen.

Welche Besonderheiten gibt es auf den Kanarischen Inseln?

Das Immobilienrecht auf den Kanarischen Inseln unterscheidet sich in einigen Punkten vom spanischen Festland. Relevante Aspekte wie Rechtsicherheit, notarielle Beurkundung der Rechtsgeschäfte und Grundbuchamt bleiben jedoch wie auf dem Festland unverändert.

Autonome Gesetzgebung

Die Kanarischen Inseln haben als autonome Gemeinschaft eigene gesetzgeberische Befugnisse, die sie nutzen, um spezielle Regelungen zu erlassen. Dies betrifft unter anderem das Bau- und Planungsrecht sowie den Schutz von Umwelt und Landschaft. Die lokalen Gesetze können strenger sein als auf dem Festland, insbesondere in Bezug auf den Küstenschutz und die Bebauung in Naturschutzgebieten.

Gibt es steuerliche Besonderheiten auf den Kanaren?

Eine der markantesten Unterschiede ist die steuerliche Behandlung. Auf den Kanaren gilt eine reduzierte Mehrwertsteuer (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario), die im Vergleich zur landesweiten Mehrwertsteuer (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) niedriger ist. Dies kann sich auf die Kaufnebenkosten bei Immobilienkäufen auswirken.

Welche Art von Steuererleichterungen gibt es auf den Kanaren?

Die Kanarischen Inseln bieten spezielle steuerliche Erleichterungen bei der Erbschafts– und Schenkungssteuer, die für Nachlassregelungen und Übertragungen von Immobilien von Bedeutung sind. Diese Erleichterungen können für Erben und Beschenkte erheblich günstiger sein als die allgemeinen Regelungen auf dem spanischen Festland.

Wie läuft der Erwerb einer Immobilie grundsätzlich ab?

Wenn Sie sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis geeinigt haben und sichergestellt wurde, dass er tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist (Auszug des Grundbuchamtes), werden die Parteien in der Regel Rechtsanwälte beauftragen, eine abgestimmte Kaufurkunde zu erstellen. Sind beide Parteien damit einverstanden, wird die notarielle Beurkundung zustande kommen. Eine erste Kopie der Urkunde wird an das Grundbuchamt übermittelt und zunächst eine Vormerkung eingetragen. Die endgültige Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgt erst, wenn die Grunderwerbssteuer vollständig entrichtet wurde. Der Erwerber hat dafür 30 Tage Zeit, ab Ausstellung der Kaufurkunde.

Welchen wesentlichen Unterschied gibt es beim Immobilienerwerb?

Im Gegensatz zu Deutschland ist in Spanien ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie bereits gültig, aber nur zwischen den betreffenden Parteien. Das heißt, es gibt keine Wirkung gegenüber Dritten. Privatverträge haben auch keine Gültigkeit vor dem Grundbuchamt. Nur öffentliche bzw. notarielle Urkunden dürfen eingetragen werden.

Um jedoch die Eigentumsrechte gegenüber Dritten durchsetzen zu können, muss der Eigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen sein. Das Grundbuchamt wird nur Eintragungen vornehmen, wenn z.B. der Verkäufer einer Immobilie schon davor eingetragen war. Obwohl das spanische Grundbuch hauptsächlich eine deklaratorische Funktion hat und ein Kauf auch ohne Eintragung abgeschlossen werden kann, wird es in der Praxis kaum möglich sein, eine Immobilie zu verkaufen, wenn diese nicht im Grundbuchamt eingetragen ist.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf den Kanaren?

Für Gebrauchtimmobilien werden 6,5 % fällig und für Neuimmobilien 7 %. Fällig wird diese Steuer innerhalb von 30 Werktagen ab Beurkundungstermin, andernfalls wird ein Säumniszuschlag gefordert.

Welche Aspekte beeinflussen den Immobilienmarkt?

Neben den rechtlichen Unterschieden gibt es auch spezifische wirtschaftliche und marktbezogene Faktoren, die den Immobilienmarkt auf den Kanaren beeinflussen.

Wie bestimmt sich die Nachfrage und das Angebot auf den Kanaren?

Der Immobilienmarkt auf den Kanaren ist stark von der Tourismusindustrie geprägt. Dies führt zu einer hohen Nachfrage nach Ferienimmobilien, sowohl zur eigenen Nutzung als auch zur Vermietung. Im Vergleich zum Festland kann dies die Preise in touristisch attraktiven Gebieten in die Höhe treiben.

Was gibt es bei Bauprojekten und Genehmigungen zu beachten?

Aufgrund der besonderen geografischen und ökologischen Situation der Inseln sind Bauprojekte streng reglementiert. Genehmigungsverfahren können komplexer und zeitaufwändiger sein als auf dem Festland. Insbesondere Projekte in Küstennähe oder in Schutzgebieten unterliegen strengen Auflagen.

RA Sascha Jung

Svetlana Evgrafova