Baurecht in Spanien

Spanien – Balearen – Kanaren

Das spanische Baurecht ist ein komplexes System, das aus nationalen, regionalen und lokalen Vorschriften besteht. Diese Regelungen beeinflussen jede Phase eines Bauprojekts, von der Planung bis zur Fertigstellung. Besonders interessant sind die zusätzlichen Vorschriften, die auf den Balearischen und Kanarischen Inseln gelten, um die einzigartigen natürlichen und kulturellen Gegebenheiten dieser Regionen zu schützen.

Was Sie über das Baurecht wissen müssen

Grundlagen des spanischen Baurechts

Das spanische Baurecht wird durch das nationale Gesetz Ley de Suelo und andere spezielle Vorschriften geregelt. Diese Gesetze legen die grundlegenden Richtlinien für die Nutzung von Land und die Entwicklung von Bauprojekten fest. Zu den Hauptaspekten gehören die Raumplanung, die städtebauliche Ordnung, die Bauqualität und die Einhaltung von Umweltstandards.

 

Welche Tätigkeiten bedürfen eine Baugenehmigung?

In Spanien unterliegen alle Bautätigkeiten, die die Errichtung von Gebäuden, Anlagen und Installationen betreffen, einer baurechtlichen Genehmigungspflicht. Auch die Nutzung des Bodens für betriebliche oder wirtschaftliche Zwecke erfordert eine Genehmigung durch die zuständige Behörde.

Folgende Bautätigkeiten bedürfen der Genehmigung durch die zuständige Gemeinde:

  • Teilung von Grundstücken: Jede Form der Grundstücksteilung bedarf einer Genehmigung.
  • Erdarbeiten und Bodenbegradigungen: Arbeiten, die den Boden verändern oder Bau- und Abfallmaterialien lagern, müssen genehmigt werden.
  • Bauliche Arbeiten: Dies umfasst die Errichtung von Gebäuden, Straßen und anderer Infrastruktur.
  • Errichtung von Neubauten: Genehmigungen sind erforderlich für den Bau neuer Gebäude und Anlagen, ob vorübergehend oder dauerhaft.
  • Erweiterungs- und Umbauarbeiten: Auch Arbeiten zur Erweiterung oder zum Umbau bestehender Bauten und Anlagen sind genehmigungspflichtig.

 

Genehmigungsverfahren

Jedes Bauprojekt in Spanien erfordert eine sorgfältige Planung und die Einholung verschiedener Genehmigungen. Je nach Region kann es beim Genehmigungsverfahren Unterschiede geben.

Baugenehmigung:

  • Vor Baubeginn muss bei der zuständigen Gemeinde eine Baugenehmigung eingeholt werden.
  • Diese Genehmigung stellt sicher, dass das Bauprojekt den geltenden städtebaulichen Vorschriften entspricht.
  • Die Gemeinde muss innerhalb von 3 Monaten über Ihren Antrag entscheiden. Wenn keine Entscheidung innerhalb dieser Frist getroffen wird, gilt die Genehmigung je nach Art und Umfang des Projekts entweder als stillschweigend genehmigt oder als abgelehnt.
  • Ablehnungsbescheide können rechtlich angefochten werden.

Wohnbarkeitsbescheinigung:

  • Diese auch genannte Erstbezugsgenehmigung (“licencia de primera ocupación”) wird benötigt, um ein neues oder umgebautes Gebäude erstmals zu nutzen.
  • Sie müssen nachweisen, dass das fertige Gebäude den genehmigten Plänen sowie den technischen, Sicherheits-, Hygiene- und Zugangsanforderungen entspricht.
  • Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas, Telefon) verlangen diese Genehmigung vor Vertragsabschluss.
  • Auch Notare und Grundbuchämter benötigen diese Genehmigung, um Urkunden über Neubauten zu autorisieren oder einzutragen.

 

Welche Kategorien von Bauland gibt es?

Städtischer Baugrund

Diese Art von Grundstück hat normalerweise Zugang zu städtischen Dienstleistungen wie Wasser, Abwasser, Strom und befestigten Gehwegen. Was auf diesem Grundstück gebaut werden darf, steht im Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde, und jede Gemeinde hat ihre eigenen Vorschriften. Die Gemeinde gibt auf Antrag Auskunft darüber, ob das Grundstück für Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser vorgesehen ist und enthält Details zu Grundstücksgröße, Gebäudehöhe, Überbauung, Wohnfläche und Grenzabständen.

Bauerwartungsland

Als Bauerwartungsland werden jene Grundstücke ausgewiesen, die möglicherweise in Zukunft Bauland werden könnten. Es besteht jedoch auch die Gefahr, dass es als “suelo rústico” eingestuft wird, was die Bebauung stark einschränken würde. Dieses Land befindet sich in einem Übergangszustand und wird erst nach einem juristischen Prozess zu Bauland.

Ländliche Grundstücke

Ländliche Grundstücke ähneln dem deutschen “Bauen im Außenbereich”. Was hier gebaut werden darf, regeln regionale Baugesetze und lokale Gemeindesatzungen.

 

Besondere Vorschriften auf den Balearischen Inseln

 

Umweltschutz und Küstenbewirtschaftung

Die Balearen haben strenge Umweltvorschriften, um ihre natürlichen Landschaften und Küsten zu schützen. Bauprojekte in Küstennähe oder in Naturschutzgebieten unterliegen besonderen Auflagen. Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass die einzigartige Natur der Inseln bewahrt bleibt.

 

Küstenschutzgesetz (Ley de Costas)

Das spanische Küstenschutzgesetz gilt auf den Balearen besonders streng. Es regelt die Nutzung und den Schutz der Küstenlinien, einschließlich der Einschränkungen für den Bau neuer Strukturen und die Renovierung bestehender Gebäude in Küstennähe.

 

Regionale Bauvorschriften

Die Balearen verfügen über eigene Bauvorschriften, die oft strenger sind als die nationalen Gesetze. Diese regionalen Vorschriften betreffen unter anderem die Bauhöhen, die Dichte der Bebauung und die Gestaltung der Gebäude, um das traditionelle Erscheinungsbild der Inseln zu erhalten.

 

Welche Sonderregelungen gibt es in Bezug auf Grundstücke, die als ländliche Grundstücke ausgewiesen sind?

Nicht alle “suelo rústico”-Grundstücke sind gleich: Einige Gebiete haben strenge Schutzvorschriften, die jegliches Bauen verbieten (z.B. AANP, ANEI, ARIP-B, ATC). Andere Gebiete erlauben Bauen unter strengen Auflagen und Mindestanforderungen. Zum Beispiel muss die Grundstücksgröße in bestimmten Zonen mindestens 50.000 m² oder 14.000 m² betragen, und es darf nur ein Einfamilienhaus gebaut werden. Darüber hinaus darf bebaute Fläche seit 2020 nur noch 1,5 % des Grundstücks betragen, und das Bauvolumen ist auf 900 m³ begrenzt. Pools dürfen maximal 35 m² groß und ihr Wasservolumen darf maximal 60 m³ betragen. Auch bei Vordächern gibt es Beschränkungen: Sie dürfen nicht mehr als 20 % der restlichen Gebäudefläche einnehmen. Gemeinden können zudem ästhetische Vorschriften für Materialien, Fassaden, Dächer, Zäune und Fenstergrößen erlassen.

 

Wie wird mit Schwarzbauten auf ländlichen Grundstücken verfahren?

Historisch gab es auf den Balearen viele Bauverstöße auf ländlichen Grundstücken. Früher wurden Anbauten oft ohne Genehmigung errichtet, um Steuern zu sparen. Heutzutage überwacht die Behörde illegale Bauten und leitet Bußgeld- oder Abrissverfahren ein. Der Bestandsschutz für illegale Gebäude im ländlichen Bereich ist seit 2018 ausgelaufen. Nur Gebäude, die bis zum 31.12.2017 acht Jahre lang beanstandungsfrei standen, genießen noch Bestandsschutz. Aktuell im Jahr 2024 berät die balearische Regierung darüber, ob eine Generalamnestie für Schwarzbauten beschlossen werden soll.

 

Spezifische Baugebiete und Schutzmaßnahmen

Auf den Balearen gibt es besondere Schutzgebiete wie die Serra de Tramuntana auf Mallorca, die unter UNESCO-Weltkulturerbe steht. In solchen Gebieten gelten strengere Bauauflagen, um das kulturelle und natürliche Erbe zu bewahren. Es ist oft notwendig, zusätzliche Genehmigungen einzuholen und Umweltverträglichkeitsprüfungen durchzuführen.

 

Nachhaltige Bauweise

Die balearische Regierung fördert nachhaltiges Bauen durch verschiedene Initiativen und Programme. Dazu gehören Anreize für die Nutzung erneuerbarer Energien und umweltfreundlicher Baumaterialien. Diese Maßnahmen sollen dazu beitragen, die ökologischen Auswirkungen von Bauprojekten zu minimieren.

 

Besondere Vorschriften auf den Kanarischen Inseln

 

Autonome Gesetzgebung

Die Kanarischen Inseln nutzen ihre autonomen Gesetzgebungsbefugnisse, um spezielle Regelungen für das Bau- und Planungsrecht zu erlassen. Diese Vorschriften berücksichtigen die besonderen geografischen und ökologischen Bedingungen der Inseln.

 

Vulkanisches Terrain

Auf den Kanarischen Inseln gibt es zusätzliche Vorschriften für den Bau auf vulkanischem Terrain. Diese Regelungen betreffen die Stabilität der Bauwerke und die Notwendigkeit besonderer technischer Prüfungen und Genehmigungen. Bauherren müssen sicherstellen, dass ihre Projekte den besonderen geologischen Bedingungen gerecht werden.

 

Schutz von Landschaften und Kulturerbe

Die Kanarischen Inseln haben spezifische Vorschriften zum Schutz ihrer einzigartigen Landschaften und des kulturellen Erbes. Bauprojekte in Schutzgebieten, insbesondere in der Nähe von historischen Stätten und natürlichen Sehenswürdigkeiten, müssen strenge Auflagen erfüllen.

 

Besondere Bauzonen

Es gibt auf den Kanaren spezielle Bauzonen, in denen bestimmte Bauarten und -höhen vorgeschrieben sind. Diese Zonen sollen sicherstellen, dass die Bauprojekte in Einklang mit der natürlichen Umgebung stehen und das Landschaftsbild nicht beeinträchtigen.

 

Umweltfreundliches Bauen

Auch auf den Kanarischen Inseln wird nachhaltiges Bauen gefördert. Die Inselregierung unterstützt Initiativen zur Nutzung erneuerbarer Energien, Wasserrecycling und anderen umweltfreundlichen Technologien. Ziel ist es, die Auswirkungen des Baus auf die empfindliche Umwelt der Inseln zu minimieren.

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