Derecho inmobiliario en España

Fundamentos Generales del Derecho Inmobiliario Español

El derecho inmobiliario español se basa en el Código Civil Español y en otras leyes específicas como la Ley de Suelo. Estas leyes regulan los requisitos para la adquisición, los derechos y obligaciones de los propietarios, así como las obligaciones fiscales.

¿Cómo se formaliza un contrato de compraventa de una propiedad de manera legal?

En España, no existen requisitos formales para los contratos de compraventa de propiedades. Esto significa que un contrato de compraventa, ya sea verbal o escrito, en el que el comprador y el vendedor acuerdan el precio de compra, el objeto de la compra y la entrega de la propiedad, es legalmente vinculante. Sin embargo, por razones de prueba, se recomienda encarecidamente firmar un contrato de compraventa por escrito. Para que la propiedad pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, el contrato de compraventa debe ser notarialmente autorizado.

Adquisición de una Propiedad

Para adquirir una propiedad en España, el comprador debe seguir varios pasos:

• Contrato preliminar: A menudo se firma un contrato preliminar privado (Contrato de Arras), que incluye un depósito.
• Autorización notarial: El contrato de compraventa definitivo se firma ante notario.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: Después de la autorización notarial, la adquisición debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para asegurar los derechos de propiedad frente a terceros.

¿Qué documentos debe revisar un comprador antes de firmar el contrato de compraventa?

• Extracto actualizado del Registro de la Propiedad: Debe verificarse que el vendedor sea el propietario legítimo de la propiedad y que ésta esté libre de cargas.
• Extracto catastral actualizado: Se deben comprobar los datos y documentos proporcionados por el vendedor sobre la propiedad (por ejemplo, tamaño, ubicación, límites y edificabilidad del terreno, etc.).
• Certificado de habitabilidad válido: Este documento certifica que el edificio puede ser utilizado como vivienda.
• Planes de urbanismo y ordenanzas de uso: Se debe verificar si la propiedad puede ser utilizada de acuerdo con las normativas y si la construcción cumple con las regulaciones actuales.
• Certificado energético
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: Si la propiedad tiene varios propietarios, se debe exigir al vendedor un certificado de deudas con la comunidad. Si el vendedor no salda estas deudas antes de la venta, el nuevo propietario podría ser responsable de pagarlas.

Impuestos y Tasas

En la compra de una propiedad, se aplican varios impuestos, entre ellos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para propiedades usadas y el IVA para nuevas construcciones.

El vendedor debe pagar el Impuesto sobre la Renta sobre la ganancia obtenida (la base imponible es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta), el llamado impuesto sobre la ganancia patrimonial. Además, a nivel municipal, se debe pagar la llamada Plusvalía Municipal. El vendedor puede elegir entre dos métodos de cálculo. O bien se basa en el aumento abstracto del valor catastral, o en el aumento real del valor.

Regulaciones Especiales en las Islas Baleares

Número de Identificación Fiscal

Para comprar una propiedad en Baleares, los extranjeros deben tener un Número de Identificación de Extranjero (N.I.E.). Este número es necesario para todas las transacciones fiscales y legales.

Protección Ambiental y Costera

Las Islas Baleares tienen estrictas normativas para proteger el medio ambiente y las líneas costeras. Los proyectos de construcción cerca de la costa o en áreas protegidas están sujetos a condiciones especiales, y los procedimientos de autorización pueden tardar más.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Las Baleares ofrecen alivios fiscales específicos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Estos alivios pueden reducir significativamente la carga fiscal para herederos y beneficiarios.

Regulaciones Especiales en las Islas Canarias

Legislación Regional

Las Islas Canarias, como comunidad autónoma, tienen competencias legislativas propias, que utilizan para establecer normativas específicas. Esto afecta especialmente al derecho de construcción y planificación, así como a la protección del medio ambiente y el paisaje.

Particularidades Fiscales

Una de las diferencias más notables es el tratamiento fiscal. En Canarias se aplica un impuesto sobre el valor añadido reducido (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario), que es más bajo que el IVA a nivel nacional. Esto puede reducir los costos adicionales en la compra de propiedades.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Las Islas Canarias también ofrecen alivios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Estos alivios suelen ser más favorables para herederos y beneficiarios que las normativas generales en la península española.

Marco Legal y Particularidades del Mercado

El mercado inmobiliario en las Islas Canarias y Baleares está fuertemente influenciado por la industria turística. Esto genera una alta demanda de propiedades vacacionales y puede aumentar los precios en áreas turísticamente atractivas. Los proyectos de construcción están estrictamente regulados, y los procedimientos de autorización pueden ser complejos y demorados.

Adv. Prof.* Dr. Stephan J. Lang

Svetlana Evgrafova