Donación de inmuebles en España

¿Qué derecho es aplicable?

En una donación en vida, las partes contratantes pueden, según el Reglamento Roma I, elegir libremente el derecho aplicable. Sin embargo, esto cambia en el caso de la donación de inmuebles situados en España, donde necesariamente se aplica la ley española o la ley de las regiones autónomas en España.

¿Qué es una donación según el derecho español?

Según el derecho español, se considera una donación cuando una persona transfiere un bien o patrimonio a otra persona, esta acepta y no hay contraprestación, lo que resulta en un aumento del patrimonio del donatario.

¿Qué debe contener un contrato de donación?

Un contrato de donación debe incluir tanto al donante como al beneficiario. Además, el objeto de la donación debe ser especificado con precisión. Si estos requisitos mínimos no se cumplen, se aplicarán las disposiciones legales generales sobre donaciones. Las partes pueden acordar lo siguiente:

• Reserva de un usufructo vitalicio o un derecho de vivienda
• Un derecho de revocación
• Ciertas condiciones
• Cargas

¿Cuál es el impuesto de donaciones en España?

Las tasas impositivas en España varían entre el 7,65 % y aumentan progresivamente dependiendo del valor de la donación (base imponible) hasta un máximo del 34 %.

¿Cuáles son las exenciones en una donación?

Dependiendo del parentesco con el donante, las exenciones también están escalonadas. Generalmente, se dividen en cuatro grupos, siendo el grupo 4 el que no puede reclamar ninguna exención. Además, en las Islas Baleares y Canarias existen normativas especiales respecto a las exenciones.

• Grupo impositivo 1: Hijos, hijos adoptivos y nietos menores de 21 años
• Grupo impositivo 2: Hijos, hijos adoptivos y nietos mayores de 21 años, cónyuges o parejas de hecho
• Grupo impositivo 3: Parientes colaterales en segundo y tercer grado y descendientes por afinidad
• Grupo impositivo 4: Personas que no tienen ningún parentesco con el donante

Acuerdo de usufructo o derecho de residencia

Para reducir el valor aceptado por la Agencia Tributaria, puede ser útil reservarse un usufructo vitalicio o un derecho de residencia, ya que estos valores pueden deducirse del impuesto sobre donaciones. Sin embargo, los impuestos se deben pagar de nuevo al fallecimiento del usufructuario.

¿Con qué impuestos adicionales debe contar el donatario en caso de inmuebles?

Además del impuesto de donaciones, el donatario debe pagar el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal). Como su nombre indica, los ayuntamientos españoles tienen derecho a cobrar un impuesto sobre los inmuebles en zonas urbanas si ha habido un aumento de valor. Debe haber un incremento de valor entre el momento en que el donante adquirió el inmueble y el momento en que se transfiere al beneficiario. Las municipalidades pueden establecer las tasas impositivas casi libremente. El aumento de valor aplicable oscila entre el 2,7 % y el 3,7 %. De este incremento, el municipio puede aplicar un porcentaje de entre el 16 % y el 30 % como impuesto, dependiendo del tamaño del municipio.

¿Qué impuestos debe pagar el donante en caso de donación de inmuebles?

El donante debe declarar la donación de un inmueble al presentar su declaración de la renta en España e, igualmente, pagar el impuesto sobre la ganancia obtenida en el aumento del valor del inmueble que se haya producido entre el momento de la adquisición y la transferencia al beneficiario.

¿Cómo se valoran los inmuebles?

El donatario debe declarar en el impuesto de donaciones el valor de mercado del inmueble, es decir, el valor que podría obtenerse en una posible venta. Sin embargo, como no se paga un precio de compra en una donación, el valor de referencia según la ley del catastro se toma como valor de referencia.

¿Puede aplicarse el impuesto de donaciones alemán en una donación en España?

Si el donante o el donatario residen en Alemania, por lo general también hay que pagar el impuesto alemán sobre donaciones. La doble imposición puede evitarse total o parcialmente compensando el impuesto español sobre donaciones con el impuesto alemán sobre donaciones. La desgravación fiscal en Alemania sólo se concede si existe una cuota ilimitada del impuesto sobre donaciones en Alemania.

Adv. Prof.* Dr. Stephan J. Lang