Испанское законодательство в области недвижимости

Общие принципы испанского имущественного права

Испанское имущественное право основано на Гражданском кодексе Испании (Código Civil) и других специальных законах, таких как Ley de Suelo (Закон о земле). Эти законы регулируют порядок приобретения недвижимости, права и обязанности владельцев, а также их налоговые обязательства.

Как юридически оформляется договор купли-продажи недвижимости?

В Испании не существует формальных требований к договорам купли-продажи недвижимости. Это означает, что как устный, так и письменный договор купли-продажи между покупателем и продавцом, в котором согласованы цена, объект покупки и передача недвижимости, имеют юридическую силу. В доказательных целях в любом случае следует заключать письменный договор купли-продажи. Чтобы помимо этого была возможна регистрация в земельном кадастре, письменный договор должен быть удостоверен нотариально.

Приобретение недвижимости

Чтобы приобрести недвижимость в Испании, покупатель должен осуществить несколько шагов, к которым относятся:

• Заключение предварительного договора: Часто заключается предварительный частный письменный договор (Contrato de Arras), который предполагает внесение задатка.
• Нотариальное удостоверение: Окончательный договор купли-продажи подписывается  в присутствии нотариуса.
• Регистрация в земельном кадастре: После факта нотариального удостоверения покупка должна быть зарегистрирована в земельном кадастре (Registro de la Propiedad) для обеспечения прав собственности по отношению к третьим лицам.

Какие документы должен проверить покупатель перед подписанием договора купли-продажи?

• Актуальная выписка из земельного кадастра: Таким образом проверяется, является ли продавец действительным собственником недвижимости и не наложен ли на недвижимость арест.
• Актуальная выписка из кадастра: Таким образом проверяется подлинность документов продавца и достоверность информации о недвижимости (например, о размере, местоположении, параметрах и пригодности участка к застройке и т.д.).
• Действительный сертификат пригодности объекта для проживания: Этот документ подтверждает, что здание может использоваться для проживания.
• Планы застройки и правила использования: Необходимо проверить, можно ли использовать объект недвижимости в соответствии с установленными нормами и соответствует ли застройка действующим нормам.
• Энергетический сертификат
• Справка о задолженности по отношению к сообществу совладельцев: Если у недвижимости несколько совладельцев, от продавца следует потребовать справку о задолженности по отношению к остальным совладельцам. В случае непогашения долгов продавцом до момента продажи, на нового владельца может быть возложена обязанность по их погашению.

Налоги и пошлины

При покупке недвижимости взимаются различные налоги, включая налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) для бывших в употреблении объектов и НДС (IVA) для новостроек.

Продавец должен уплатить подоходный налог на прибыль от продажи (базой оценки при этом является разница между стоимостью приобретения и стоимостью продажи), т.е. так называемый налог на прибыль. Кроме того, на муниципальном уровне необходимо уплатить так называемый налог на прирост стоимости (недвижимого) имущества (Plusvalía Municipal). Здесь продавец может выбрать один из двух методов расчета: либо абстрактное увеличение стоимости в соответствии с кадастровой стоимостью, либо фактическое увеличение стоимости.

Особые правила на Балеарских островах

Налоговый номер

Для того чтобы купить недвижимость на Балеарских островах, иностранцы должны получить налоговый номер, так называемый N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), который необходим для осуществления всех налоговых и юридических операций.

Охрана окружающей среды и прибрежной зоны

На Балеарских островах действуют строгие правила по охране окружающей среды и береговых линий. К строительным проектам вблизи прибрежной зоны или в природных заповедниках предъявляются особые требования, а процедура получения разрешения может занять продолжительный период времени.

Налог на наследство и дарение

На Балеарских островах действуют особые налоговые льготы в отношении налога на наследство и дарение. Эти льготы могут значительно снизить налоговое бремя для наследников и одаряемых.

Особые правила на Канарских островах

Региональное законодательство

Будучи автономным округом, Канарские острова обладают собственными законодательными полномочиями, которые они используют для принятия особых нормативных правовых актов. Это прежде всего относится к строительству и планированию, а также к защите окружающей среды и ландшафта.

Особенности налогообложения

Одно из самых существенных различий касается налогообложения. На Канарских островах действует пониженный налог на добавленную стоимость (IGIC — Impuesto General Indirecto Canario), который ниже общегосударственного НДС (IVA). Это может положительно сказаться на дополнительных расходах при покупке недвижимости.

Налог на наследство и дарение

Канарские острова также предоставляют налоговые льготы при уплате налога на наследство и дарение. Эти льготы зачастую более выгодны для наследников и одаряемых по сравнению с общими правилами, действующими на материковой части Испании.

Законодательная база и особенности рынка

На рынок недвижимости Канарских и Балеарских островов большое влияние оказывает индустрия туризма. Это приводит к высокому спросу на недвижимость в курортных зонах и может привести к росту цен в районах, привлекательных для туристов. Строительные проекты строго регламентированы, а процедуры получения соответствующих разрешений могут быть весьма сложными и длительными.

Адв. Профессор* доктор Стефан Й. Ланг

Светлана Евграфова