Строительное право в Испании

Основы испанского строительного права

Испанское строительное право регулируется национальным законом Ley de Suelo наряду с прочими особыми нормативными актами. Эти законы определяют основные принципы использования земель и реализации строительных проектов. К основным аспектам относятся пространственное планирование, градостроительный регламент, качественные стандарты строительства и соблюдение экологических стандартов.

В каком случае требуется лицензия на строительство?

В Испании все строительные работы, связанные с возведением зданий, сооружений и прочих объектов, подлежат авторизации в соответствии со строительным законодательством. Использование земли в эксплуатационных или коммерческих целях также предусматривает согласование с соответствующими органами власти.

Следующие виды строительной деятельности подлежат получению авторизации со стороны соответствующего муниципалитета:

• Раздел земельных участков: любая форма раздела земель подлежит согласованию.
• Земляные работы и выравнивание поверхности: все работы по изменению грунта или складированию строительных материалов и отходов должны быть согласованы.
• Строительные работы: сюда входят строительство зданий, дорог и других объектов инфраструктуры.
• Строительство новых объектов: необходимы лицензии для возведения новых зданий и сооружений, как временных, так и постоянных.
• Работы по расширению и переустройству: официальному разрешению подлежат в том числе и работы по расширению или реконструкции существующих построек и сооружений.

Процедура получения лицензий

Каждый строительный проект в Испании требует тщательного планирования и согласования со стороны различных ведомств. В зависимости от региона процедура авторизации может отличаться.

Разрешение на строительство:

• Перед началом строительства необходимо получить разрешение на строительство в соответствующем муниципалитете.
• Это разрешение удостоверяет, что строительный проект соответствует действующим городским нормам.
• Муниципалитет должен принять решение по вашему запросу в течение 3 месяцев. Если в течение этого срока решение не принято, разрешение считается либо одобренным по умолчанию, либо отклонённым ‒ в зависимости от типа и масштаба проекта.
• Решения об отказе могут быть оспорены в судебном порядке.

Сертификат годности для проживания:

• Этот документ, также известный как лицензия на первое заселение (“licencia de primera ocupación”), необходим для первой эксплуатации нового или реконструированного здания.
• Вы должны доказать, что готовое здание соответствует утвержденным планам, техническим требованиям, а также требованиям безопасности, гигиены и доступа.
• Поставщики таких коммунальных услуг как электричество, вода, газ и телефонная связь запрашивают такое разрешение перед заключением договора.
• Нотариусы и земельные регистрационные органы кадастры в свою очередь также требуют этот документ для авторизации или регистрации документов по новым постройкам.

Какие существуют категории земель под застройку?

Городские земельные участки под застройку

Этот тип земельных участков обычно подключен к муниципальным коммунальным сетям, таким как водопровод, канализация, электричество и имеет в распоряжении асфальтированные тротуары. Что можно строить на этом участке, определяется в плане застройки соответствующего муниципалитета, причём каждый муниципалитет имеет свои собственные правила. На соответсвующий запрос муниципалитет может предоставить информацию о том, предназначен ли данный участок для частных или многоквартирных домов, а также сведения о размере участка, высоте здания, надстройках, жилой площади и межевых расстояниях.

Предполагаемые под застройку участки

К данной категории относятся земельные участки, которые могут использоваться под застройку в будущем. Однако существует риск того, что они будут отнесены к категории “suelo rústico”, что значительно ограничивает возможности застройки. Эти земли пребывают в промежуточной стадии и станут пригодными для застройки лишь в результате юридического урегулирования.

Загородные участки

Загородные участки аналогичны немецким участкам, известным под названием “Bauen im Außenbereich”(строительство в сельской местности)”. Что здесь разрешено строить, регулируется региональными строительными актами и постановлениями местных органов власти.

Особые предписания на Балеарских островах

Охрана окружающей среды и использование прибрежной зоны

На Балеарских островах действуют строгие экологические нормы, направленные на защиту природных ландшафтов и побережья. К cтроительным проектам вблизи побережья или в охраняемых природных зонах предъявляются особые  требования. Эти меры направлены на сохранение уникальной природы островов.

Закон о защите прибрежной зоны (Ley de Costas)

Испанский закон о защите прибрежной зоны особенно строг на Балеарских островах. Он регулирует использование и защиту береговых линий, а также предусматривает  ограничения на строительство новых объектов и реконструкцию существующих зданий вблизи побережья.

Региональные строительные нормы

На Балеарских островах действуют особые строительные нормы, зачастую более строгие чем национальные законы. Эти региональные нормы касаются, среди прочего, высоты зданий, плотности застройки и архитектурного дизайна, что позволяет сохранить традиционный облик островов.

Какие особые правила существуют для участков, обозначенных как загородные?

Не все участки “suelo rústico” одинаковы: в некоторых районах действуют строгие защитные нормы, запрещающие любое строительство (например, AANP, ANEI, ARIP-B, ATC). В других районах строительство разрешено при соблюдении строгих предписаний и обязательных требований. Например, размер участка в некоторых зонах должен составлять не менее 50 000 м² или 14 000 м², причём на нём разрешено строить только один частный дом. Кроме того, с 2020 года застроенная площадь не может превышать 1,5% участка, а объем постройки ограничен 900 м³. Площадь бассейнов не должна превышать 35 м², а объем воды в них ‒ 60 м³. Существуют также ограничения на навесы: они не могут занимать более 20% от остальной площади здания. Местные власти также вправе устанавливать эстетические требования к материалам, фасадам, крышам, заборам и размерам окон.

Каковы последствия в случае незаконного строительства на загородных участках?

Исторически сложилось так, что на Балеарских островах было много правонарушений, связанных со строительством на загородных участках. В прошлом пристройки часто возводились без разрешения, что позволяло застройщикам сэкономить на налогах. В настоящее время органы власти отслеживают незаконные постройки и инициируют процедуры наложения штрафов или сноса. Право на сохранение незаконно возведённых зданий в сельской местности истекло в 2018 году. Сносу не подлежат только те здания, которые простояли без каких-либо претензий со стороны властей в течение восьми лет до 31.12.2017. В текущем 2024 году правительство Балеарских островов рассматривает возможность принятия общей амнистии по отношению к незаконным постройкам.

Особые зоны строительства и защитные меры

На Балеарских островах существуют особо охраняемые территории, такие как Серра-де-Трамунтана на Майорке, включённая в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. В таких зонах действуют более строгие строительные требования, позволяющие сохранить культурное и природное наследие. Зачастую для застройки требуется получение дополнительных лицензий и проведение экологической экспертизы.

Экологичное строительство

Правительство Балеарских островов поощряет экоустойчивое строительство посредством различных инициатив и программ. К ним относятся стимулы для использования возобновляемых источников энергии и экологически чистых строительных материалов. Эти меры направлены на минимизацию экологического воздействия строительных проектов.

Особые предписания на Канарских островах

Автономное законодательство

Канарские острова используют свои автономные законодательные полномочия для разработки специальных норм в области строительства и планирования. Эти нормы учитывают особые географические и экологические условия островов.

Вулканический рельеф

На Канарских островах действуют особые нормативы в отношении строительства на вулканической местности. Эти правила связаны с обеспечением устойчивости сооружений и с необходимостью проведения специальных техосмотров и получения соответствующих допусков. Застройщики должны обеспечить соответствие своих проектов особым геологическим параметрам.

Защита ландшафтов и культурного наследия

На Канарских островах действуют специальные правила по защите уникальных ландшафтов и культурного наследия. Строительные проекты в охраняемых зонах, особенно вблизи исторических памятников и природных достопримечательностей, должны отвечать строгим требованиям.

Специальные строительные зоны

На Канарских островах существуют специальные строительные зоны, где предусмотрены определенные виды и высота зданий. Эти зоны разработаны таким образом, чтобы строительные проекты гармонично вписывались в природную среду и не нарушали ландшафтный облик.

Экологичное строительство

На Канарских островах также приветствуется экоустойчивое строительство. Местные органы власти поддерживают инициативы в области использования возобновляемых источников энергии, рециркуляции воды и других экологически чистых технологий. Цель состоит в том, чтобы минимизировать воздействие строительства на чувствительную окружающую среду островов.

Адв. Профессор* доктор Стефан Й. Ланг

Светлана Евграфова